出臺(tái)近兩年的“三道紅線”政策將房地產(chǎn)行業(yè)推進(jìn)調(diào)整通道，舉債擴(kuò)張的“高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式已經(jīng)退出舞臺(tái)。在此背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的“規(guī)?！币膊辉偈恰叭f(wàn)金油”。
3月31日，在北京舉辦的2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十九屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)，揭示了房企“增收不增利”日趨嚴(yán)重，長(zhǎng)期低利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。面對(duì)新的增長(zhǎng)邏輯，保證財(cái)務(wù)安全性和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性是前提，方能把握行業(yè)生態(tài)重構(gòu)機(jī)遇。
百?gòu)?qiáng)房企“增收不增利”日趨嚴(yán)重
在市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，雖然去年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)運(yùn)用多種營(yíng)銷(xiāo)手段并加大線上及線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)力度促進(jìn)回款，但是與上一年10.8%的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率相比，仍然遜色不少?！?022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)顯示，2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售總額超過(guò)9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.9%。
中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜指出，這一增速首次低于全國(guó)0.9個(gè)百分點(diǎn)，因?yàn)闆](méi)有跑贏行業(yè)大勢(shì)，市場(chǎng)份額也是微降，降至49.9%?？梢钥吹?，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段，百?gòu)?qiáng)企業(yè)都出現(xiàn)不約而同的降速。
對(duì)于市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢的原因，北京澤信控股集團(tuán)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)婁健認(rèn)為，主要是客戶(hù)信心還沒(méi)建立起來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)受政策影響波動(dòng)的市場(chǎng)，隨著寬松政策逐漸出臺(tái)，市場(chǎng)將會(huì)有所起色。另外，目前三四線城市購(gòu)房需求觀望，也有疫情方面的影響。
值得關(guān)注的是，在百?gòu)?qiáng)房企營(yíng)收與凈利潤(rùn)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的同時(shí)，盈利能力卻持續(xù)下行。報(bào)告顯示，百?gòu)?qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)498.6億元，同比增長(zhǎng)19.3%。但由于營(yíng)業(yè)成本上漲，凈利潤(rùn)均值達(dá)56.2億元，同比增長(zhǎng)0.4%，明顯出現(xiàn)凈利潤(rùn)均值增速不及營(yíng)業(yè)收入均值增速，“增收不增利”日趨嚴(yán)重。尤其是受新冠肺炎疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類(lèi)成本居高不下等因素影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降2.2個(gè)、1.8個(gè)百分點(diǎn)。
黃瑜認(rèn)為，地價(jià)高企和房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，這也意味著行業(yè)長(zhǎng)期處于低利潤(rùn)時(shí)代。不過(guò)，對(duì)于區(qū)域深耕型房企，則可以集合資源降低成本、享受到高市場(chǎng)占有率的紅利。
“舉債擴(kuò)張”的增長(zhǎng)邏輯不可維持
“三道紅線”政策出臺(tái)是房企的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)提前償還債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式縮減債務(wù)規(guī)模。報(bào)告顯示，2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個(gè)百分點(diǎn)。短期償債能力略有提升，現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，均已基本合規(guī)。
值得關(guān)注的是，在融資收緊疊加償債高峰期，市場(chǎng)調(diào)整銷(xiāo)售回款壓力較大，企業(yè)現(xiàn)金流面臨更大挑戰(zhàn)，這也意味著此前房地產(chǎn)“舉債擴(kuò)張”的增長(zhǎng)邏輯不可維持。
報(bào)告顯示，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類(lèi)融資17652.2億元，同比下降26.3%，行業(yè)融資收緊態(tài)勢(shì)顯著。其中，除ABS外，其余融資渠道同比均出現(xiàn)不同程度下滑。相比之下，國(guó)企融資能力較強(qiáng)、成本較低，2021年國(guó)內(nèi)信用債融資占比達(dá)75%，融資成本3.98%。與此同時(shí)，區(qū)域型房企負(fù)債水平相對(duì)較低，整體財(cái)務(wù)基本面良好。
對(duì)此，黃瑜認(rèn)為，由于多家高存貨、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式房企面臨流動(dòng)性危機(jī)，此種模式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)，房企需逐步改變經(jīng)營(yíng)模式。而未來(lái)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在加大營(yíng)銷(xiāo)回款力度的同時(shí)，應(yīng)緊抓政策窗口期，積極拓展新的融資渠道，通過(guò)并購(gòu)融資、綠色債券、ABS等方式補(bǔ)充資金，有效管控風(fēng)險(xiǎn)。
不動(dòng)產(chǎn)投融資企業(yè)蔚然控股有限公司董事長(zhǎng)韓成名表示，之前高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題也在意料之中，事實(shí)上，“三高”模式的企業(yè)也很難維持。經(jīng)過(guò)這次行業(yè)危機(jī)之后，房?jī)r(jià)一直上漲的執(zhí)念出現(xiàn)了動(dòng)搖，“房住不炒”讓購(gòu)房者更加理性面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率下降了，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更低了，既有利于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也有利于市場(chǎng)平穩(wěn)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
雖然目前房地產(chǎn)大環(huán)境還有待進(jìn)一步回暖，但是韓成名堅(jiān)定看好不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，他認(rèn)為企業(yè)關(guān)鍵在于行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
洗牌格局下“穩(wěn)”字當(dāng)頭
值得關(guān)注的是，2022年以來(lái)，全國(guó)已有超60個(gè)城市從降首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)合理購(gòu)房需求的釋放。在信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善的情況下，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)。
而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，需要調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式，發(fā)揮綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，適應(yīng)行業(yè)調(diào)整周期；以適度杠桿、適量存貨、高效運(yùn)營(yíng)維持業(yè)務(wù)高彈性，來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)分化、調(diào)整、洗牌的格局。
“早些年房企追求規(guī)模，后來(lái)追求毛利率、凈利潤(rùn)，事實(shí)上，單純追求規(guī)模和利潤(rùn)都已行不通，隨著行業(yè)毛利率、凈利潤(rùn)持續(xù)降低，正在逐漸向制造業(yè)靠近。”婁健如是說(shuō)。
婁健進(jìn)一步表示，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，重要的是平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，通過(guò)降本增效進(jìn)行精細(xì)化管理；做好產(chǎn)品和服務(wù)，持續(xù)深耕一個(gè)區(qū)域，往往會(huì)收獲意想不到的結(jié)果。
而在韓成名看來(lái)，作為不動(dòng)產(chǎn)投融資企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)選擇上更加謹(jǐn)慎，聚焦區(qū)域，比如聚焦長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝都市圈等，對(duì)交易對(duì)手也會(huì)更加挑剔，包括對(duì)企業(yè)發(fā)展質(zhì)量、發(fā)展布局都會(huì)有更高的要求。在進(jìn)行風(fēng)控體系升級(jí)的同時(shí)，對(duì)于一些資產(chǎn)評(píng)估，特別是資產(chǎn)的流動(dòng)性把控上會(huì)更高。
“未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是：大非強(qiáng)、穩(wěn)能強(qiáng)，唯有強(qiáng)者才能把握行業(yè)生態(tài)重構(gòu)機(jī)遇?！秉S瑜表示，房企要做穩(wěn)、做強(qiáng)，需要“穩(wěn)”字當(dāng)頭，管控風(fēng)險(xiǎn)；強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)，提質(zhì)增效；聚焦主業(yè)，延伸服務(wù)。
新京報(bào)記者 袁秀麗