國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布了10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，與9月份相類(lèi)似，10月70城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比仍無(wú)城上漲。雖然環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，但是房?jī)r(jià)仍在下降通道中。這些情況表明，各地政府刺激效應(yīng)未達(dá)預(yù)期，調(diào)整仍是樓市運(yùn)行主題。在目前多重因素約束下，謹(jǐn)防未來(lái)刺激政策引發(fā)逆向選擇，并加速樓市調(diào)整進(jìn)程。
為緩解樓市下行對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力，今年以來(lái)各地紛紛退出住房限購(gòu)并放寬公積金貸款限制，金融管理當(dāng)局也松綁住房限貸政策，以刺激樓市成交。這些政策出臺(tái)雖然在短期內(nèi)有助于緩解住房剛需購(gòu)房壓力、刺激改善性需求入市，但在樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)、住宅價(jià)值出現(xiàn)拐點(diǎn)、房產(chǎn)稅預(yù)期升溫及住宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力需求萎縮的多重因素約束下，刺激樓市效應(yīng)遠(yuǎn)遜當(dāng)初的政策預(yù)期，且加重樓市觀望情緒。
房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)始于去年四季度，其內(nèi)在原因在于房?jī)r(jià)對(duì)合理值的過(guò)度偏離。從根本上說(shuō)，刺激樓市也就是分化樓市預(yù)期，以促進(jìn)市場(chǎng)需求釋放。但預(yù)期存在自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制，在樓市已經(jīng)形成一致性調(diào)整預(yù)期時(shí)，任何所謂的“救市”政策，向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞的是政府對(duì)樓市過(guò)度調(diào)整的擔(dān)憂，因而往往會(huì)被認(rèn)為是市場(chǎng)進(jìn)一步下跌的證據(jù)。雖然樓市經(jīng)歷一年多調(diào)整，但絕對(duì)房?jī)r(jià)依然過(guò)高，樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)似已不可阻擋,樓市仍將面臨中長(zhǎng)期調(diào)整。
住宅投資價(jià)值出現(xiàn)拐點(diǎn)降低“入市”積極性。住宅投資成本不僅包括財(cái)務(wù)成本，也包含折舊、維護(hù)費(fèi)用。在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，由于我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，投資者往往較少考慮實(shí)物運(yùn)行維護(hù)成本與費(fèi)用。而當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅縮小并出現(xiàn)價(jià)格絕對(duì)下降時(shí)，實(shí)物成本壓力凸顯，投資空間收窄。不僅如此，住宅投資價(jià)值還在于其擁有財(cái)富貯藏功能。但住宅財(cái)富貯藏功能的實(shí)現(xiàn)有賴(lài)于交易市場(chǎng)的活躍程度。2014年1月到10月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降9.5%，住宅價(jià)值變現(xiàn)難度明顯上升，投資回收難度增大。
房產(chǎn)稅預(yù)期升溫將減少多套房購(gòu)買(mǎi)需求。以房產(chǎn)稅替代土地財(cái)政將是我國(guó)未來(lái)財(cái)稅制度改革的一個(gè)重要方向。目前，我國(guó)房產(chǎn)稅收制度不完善，房屋持有環(huán)節(jié)免稅或稅收優(yōu)惠過(guò)多，使得房產(chǎn)稅失去了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能。隨著樓市發(fā)展黃金期過(guò)去，地方政府土地財(cái)政前景將面臨更大制約，房產(chǎn)稅立法已在議事日程。而預(yù)期中的房屋持有環(huán)節(jié)稅收，將不可避免沖擊到當(dāng)前多套房購(gòu)買(mǎi)需求。
住宅市場(chǎng)有效購(gòu)買(mǎi)力需求已經(jīng)萎縮。過(guò)去幾年，我國(guó)住宅市場(chǎng)需求集中釋放，城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)大幅改善。新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)是農(nóng)民入城，雖然理論上能引致部分住房購(gòu)買(mǎi)需求，但對(duì)這部分中低收入人群來(lái)說(shuō)，有限的購(gòu)買(mǎi)能力難以跨越城鎮(zhèn)相對(duì)較高的住房?jī)r(jià)格。不僅如此，隨著我國(guó)老齡化社會(huì)的到來(lái)，人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化，未來(lái)住宅需求將面臨進(jìn)一步萎縮。日本人口老齡化導(dǎo)致住房空置率不斷上升。
應(yīng)該看到，我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，都不允許未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)非理性繁榮。“救市”政策只會(huì)有短期效果，難以維持中長(zhǎng)期效應(yīng)。而住房成交價(jià)格和成交量的變化關(guān)系，并非絕對(duì)是“量?jī)r(jià)齊跌”或“量?jī)r(jià)齊升”的情況。實(shí)際上，任何資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整都是以波浪式運(yùn)行。這反映出市場(chǎng)供求雙方預(yù)期與行為的動(dòng)態(tài)博弈過(guò)程。就目前看，我國(guó)房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)未到崩盤(pán)地步，若過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)調(diào)整，反而有可能會(huì)加速迎來(lái)樓市的大幅度調(diào)整。