廣州市舊樓加裝電梯阻力在哪里？高、低樓層住戶利益訴求存在巨大的差距。近日，廣州市法制辦回復了市政協委員《舊樓加裝電梯亟需補償參考標準》提案，回復稱研究了3年的補償方案還不成熟，需要進一步論證修改完善。

　　建議

　　補償未先行加裝電梯難推進

　　2012年，廣州市政府出臺了《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，這對破解舊樓加裝電梯的困局，起到了積極的推動作用。然而，加裝電梯的難點仍然在于高低層之間的矛盾，不同的利益訴求，顯然需要業主的充分協商。

　　今年8月，市政協委員韓志鵬向市政協提交的提案中反思，《試行辦法》強調業主間要充分協商，但為何往往在實際操作過程中難以協商？

　　他認為，原因有多個方面，其中一個主要方面是《試行辦法》缺乏協商的依據。在舊樓加裝電梯這個問題上，所謂協商最重要的是如何對利益受損的業主進行補償。

　　韓志鵬說，但是究竟如何補償？哪些需要補償？根據什么補償？《試行辦法》無明確規定。值得關注的是，負責草擬《辦法》的廣州市法制辦曾經在2011年8月30日，對其《“四個一點”加裝電梯的建議》明確答復：為了指引業主之間協商，經市政府同意，法制辦正委托廣州市社科院研究制定相應的補償參考標準，并將該標準作為一個指導性的補償參考標準，在業主之間協商提供參考、指引。“遺憾的是，事過3年，這個補償參考標準仍未見出臺！”韓志鵬說。

　　韓志鵬認為，由于缺乏補償參考標準，有部分利益受損的業主未得到應有的補償；有部分利益受損的業主漫天要價；有部分利益并未受損的業主無理索賠。許多樓宇加裝電梯因此受阻，許多曾經和睦的鄰居反目成仇。

　　答復

　　加裝電梯補償標準不成熟

　　記者了解到，市法制辦在回復韓志鵬的提案稱，2011年曾牽頭制定《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》，期間聯系廣州社科院，進行加裝電梯的出資分攤參考標準研究。2012年初，廣州社科院完成初步研究，形成《廣州市既有住宅增設電梯分攤補償參考標準設計報告》。

　　2012年3月30日，市法制辦組織相關政府法律咨詢專家、房地產專家和部門對初步成果的合法性及科學性進行了研討。市法制辦稱，該成果著作權屬于廣州社科院，鑒于尚不成熟，社科院也不同意發布，由社科院再作修改完善。

　　市法制辦稱，2014年5月，市社科院將完善后的研究成果以論文《既有住宅加裝電梯費用分攤補償方法的理論分析》形式發表，“獲得了學術界認同”。2014年8月，市社科院將研究報告以《廣州市既有住宅增設電梯集資分攤費用參考標準》(以下簡稱“《標準》”)呈送市政府參考。

　　然而，截至9月9日，在法制辦召開的《標準》研討會上，房地產領域的9位專家和規劃局、房管局、質監局等部門，仍認為社科院制定的“標準”不夠成熟。

　　解釋

　　《標準》的損失量化因素不完整

　　記者發現，市法制辦的回復對補償標準指導性意見遲遲未出臺進行解釋。

　　回復解釋，舊樓加裝電梯本身是民事權利，業主們在這個博弈過程中有他們自己的判斷，任何標準都只是參考，但是市社科院發布的《標準》給群眾提供了思考的方向，社會公眾可以參考《標準》調整各項指標。

　　回復還解釋，《標準》的主觀因素較多，可考慮用公平的方法量化損失，未來《標準》還要研究安全性評價、遮擋、噪聲、維護費用等可量化的因素，并且加上住戶的加裝意愿，這樣才能使補償《標準》更加精確。

　　回復還解釋，《標準》尚不夠成熟，市法制辦建議再行論證。特別是由于分攤和補償屬于不同性質，建議考慮分開對此分別深入研究。

　　市法制辦在回復中表示了《標準》尚不成熟外，建議《標準》重點研究利益分配。

　　市法制辦稱，舊樓加裝電梯補償屬于民事法律關系范疇，涉及多重法律關系。由于加裝電梯后高層樓房產生升值價值，而低層樓房反而有貶值的可能，這兩者間的利益是混合的。

　　下一步研究要把利益分離出來，平衡和分配好這兩方利益。讓高層在享受使用利益的同時，讓渡部分升值的利益給低層，使低層分享一部分增值利益。

　　市法制辦解釋，這種利益共享機制要從增量入手，實現利益平衡，讓低層有一定的積極性。法制辦稱這種利益共享機制是一種創新，也較為復雜，還需要深入研究。

　　■相關

　　市社科院論文計算分攤和補償費用，以安裝成本為40萬元的9層住宅安裝電梯為例

　　1樓每戶補償4.49萬元

　　9樓每戶分攤3.96萬元

　　20日，記者在《城市問題》(2014年第5期)雜志上搜索到了廣州市社科院發表的論文《既有住宅加裝電梯費用分攤補償方法的理論分析》(以下簡稱“《分析》”)。記者發現，《分析》構建了計算模型，計算出高層用戶應該分攤的費用，以及低層用戶應該得到多少補償。

　　《分析》構建了既有住宅加裝電梯分攤補償費用標準制定模型。模型使用了4組基礎數據： 電梯使用頻率、房屋升值率、補償后同意的住戶比例和完全不同意的住戶比例。

　　在獲得4組基礎數據之后，為計算各樓層住戶的受益程度因子、加裝意愿因子和綜合影響因子，確定3組權重。而高、低樓層的補償的結果則是根據基礎參數值和權重，是在標準制定模型上計算出來的。

　　《分析》在結論中寫道，以加裝一棟安裝成本為40萬元的9層既有住宅的電梯為例，從第3層以上，需要承擔分攤費用和補償費用。這與日常生活中9層樓的既有住宅一般3層以下不愿意加裝電梯的客觀現實是相符合的。

　　經計算，最高層住戶的總分攤費用最高，為11.88萬元，以一層3戶計算，每戶分攤的費用為3.96萬元，“這一費用水平一般在住戶的承受范圍之內，且一般遠低于因加裝電梯而帶來的房價升值，方案容易獲得高層住戶的認可”。同時，1層的所有用戶可以得到4.49萬元的補償。

　　與高層收益增值率相同，低層住戶不僅不需要負擔電梯加裝費用，而且能在房屋增值的情況下獲得額外補償，當他們的收益與高層相同時，將可進一步增加推動加裝電梯的同意率。

　　《分析》還稱，其分析的模型在操作過程中存在不足之處，正是因為如此，在開展既有住宅加裝電梯工作時，應該高度重視協商談判，在協調不同樓層住戶利益分配中的作用，再輔之以科學合理的分攤補償費用標準，這將能高效破解當前面臨的諸多難題。(記者/馬喜生)